Wohnflächenberechnung nicht nur in Berlin - die Tipps von aufmassprofis.de


Die Wohnfläche richtig berechnen....



 

Was bei der Wohnflächenberechnung beachtet werden muss !

 

 

 

Die Wohnfläche zu berechnen klingt zunächst sehr einfach. Man multipliziert die Breite eines Raumes mit der Länge und schon hat man die gewünschte Wohnfläche für das Zimmer. Nun wiederholen wir das für alle Räume der Immobilie und haben die entsprechende Quadratmeterzahl. Aber ist es tatsächlich so einfach?

 

 

Nein, denn hier gibt es einige Punkte zu beachten, die die Rechnung etwas komplizierter werden lassen. So zählen nicht alle Teile des Raumes vollständig zur Wohnfläche. Sind Dachschrägen vorhanden, wird dieser Teil des Wohnraumes nur anteilig berechnet.

 

Auch Räume wie Abstellkammern oder die Waschküche zählen nicht zwangsläufig zu der Wohnfläche. Mittlerweile gibt es mehrere Berechnungsmodelle zur Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche, die sich in einigen Punkten unterscheiden. Wir haben das Thema genauer untersucht und werden auf den folgenden Seiten erläutern, wie Sie die tatsächliche Wohnfläche feststellen können, welche Kosten Sie damit einsparen und wie die gesetzliche Grundlage der Wohnflächenberechnung derzeit ist.

 

 

Inhalt

 

 

 

 

 

 

 

Kosten sparen - Wozu die Wohnfläche berechnen?

 

 

 

Die eigene Wohnfläche zu berechnen hat nicht nur den Zweck herauszufinden, wie viel Quadratmeter man zur freien Entfaltung zur Verfügung hat. Viel mehr bildet die Wohnfläche die Grundlage für zahlreiche Berechnungen. So passen einige Versicherungen, wie etwa die Hausratversicherung, den Preis an die tatsächliche Wohnfläche an. Wer hier zu viel angibt und Räume mit einbezieht, die nicht zur tatsächlichen Quadratmeterzahl zählen, zahlt einen höheren Versicherungsbeitrag als nötig. Damit keine finanziellen Nachteile entstehen, wenn die Wohnfläche fehlerhaft berechnet wurde, sollten auch Mieter selbst aktiv werden und die angegebene Quadratmeterzahl aus dem Mietvertrag überprüfen. Besonders in Mehrfamilienhäusern oder Wohnblöcken berechnen sich die Miet-Nebenkosten beispielsweise an der Wohnfläche. Auch wer den Traum vom Eigenheim wahr macht und den Kauf einer Immobilie plant, sollte über die tatsächliche Wohnfläche Bescheid wissen, denn diese hat Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens.

 

 

Ein kleiner Tipp: Es lohnt sich vielleicht, ihre Wohnfläche selbst noch einmal zu berechnen, wenn sie zur Miete wohnen. In einigen Fällen kann dies zur Mietminderung führen, wenn die Wohnfläche vorher falsch berechnet wurde.

 

 

 

 

Mietminderung durch falsche Wohnfläche

 

 

 

Mieter haben das Recht auf eine Mietanpassung, wenn die Wohnfläche vom Vermieter falsch angegeben wurde. Dies kann allerdings nur durchgesetzt werden, wenn die im Mietvertrag vermerkte Wohnfläche um mehr als 10 % von der eigentlichen Wohnfläche abweicht. Alles andere gilt als Bagatellwert und kann nicht geltend gemacht werden. Die Berechnung dazu ist denkbar einfach, die Miete kann um die Prozentpunkte der falschen Berechnung gemindert werden. Bei beispielsweise 15 % Unterschied zwischen den beiden berechneten Wohnflächen, vermindert sich rechtlich gesehen auch die Miete um 15 %. Hierzu wurden vom Bundesgerichtshof bereits mehrere Urteile durchgesetzt, die zu Gunsten des Mieters ausfielen. Auch ist die falsche Berechnung der Wohnfläche erst nach drei Jahren verjährt, was bedeutet, dass Mieter die Mietminderung auch für die letzten 3 Jahre rückwirkend geltend machen können.

 

 

Weicht die angegebenen Fläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, ergeben sich weitere Vorteile für den Mieter. So können auch die Mietnebenkosten gesenkt werden, ebenso hat der Mieter das Recht, seinen Mietvertrag fristlos zu kündigen, ohne die übliche Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten zu müssen.

 

Noch nicht geklärt ist, ob auch bei Kaufverträgen eine Flächenabweichungen zu Erstattung des Geldes führen kann.

 

 

 

Unterschiedliche Berechnungsmethoden

 

 

 

In Deutschland gibt es verschiedene Methoden, die Wohnfläche / Nutzfläche zu ermitteln. Man unterscheidet zwischen:

 

 

 

- Wohnflächenverordnung - WoFIV

 

- DIN 277

 

- DIN 283

 

 

 

Die beiden DIN-Normen werden kaum noch zur Berechnung verwendet. Die DIN 283 gilt mittlerweile sogar als veraltet und kommt nur noch sehr selten zur Verwendung. Auch die DIN-Norm 277 wird weniger angewendet, da diese Berechnung auch größere Wohnflächen ergibt, was für Mieter meist einen Nachteil darstellt. Ausserdem werden in der DIN 277 Nutzflächen berechnet und keine Wohnflächen. Daraus resultiert, dass die DIN 277 nur im gewerblichen Bereich angewendet werden kann. Wir werden später noch einmal auf die Unterschiede zur allgemein gültigen Wohnflächenverordnung eingehen.

 

In den meisten Fällen wird sich auf die WoFIV bezogen. Nicht nur vor Gericht hat die Wohnflächenverordnung Gültigkeit, auch in der Praxis bei Miet-oder Kaufverträgen wird diese Berechnungsmethode am häufigsten gewählt. Hier sollte aber explizit darauf geachtet werden, dass Mieter und Vermieter oder Käufer und Verkäufer auch die gleiche Berechnungsmethode anwenden. Im Zweifelsfall sollten Sie lieber direkt nachfragen, um Missverständnisse vorzubeugen. Auch die Dauer des Mietverhältnisses hat Einfluss auf die Berechnungsgrundlage. Mietverträge, die vor dem 1.1.2004 abgeschlossen wurden, beziehen die bis dahin gültige Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) ein.

 

 

Wohnflächenverordnung

 

 

 

Seit dem 25.11.2003 ist die Wohnflächenverordnung gültig. Sie wurde im Bundesgesetzblatt ( Berlin ) veröffentlicht. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Wohnflächenverordnung zunächst einmal die Räume festlegt, die in die Berechnung mit einbezogen werden.

 

 

 

Was gehört zur Wohnfläche?

 

 

 

Nicht alle Räume werden bei der Wohnflächenberechnung mit einbezogen. Es wäre also verkehrt, einfach die Quadratmeterzahl aller Zimmer zu ermitteln und diese zusammenzurechnen. Generell lässt sich sagen, dass alle Räume mit in die Wohnflächenberechnung einbezogen werden, in denen man sich regelmäßig aufhält. Dazu zählen Wohnzimmer und Schlafzimmer ebenso wie Kinderzimmer und Esszimmer. Auch Küche und Bad werden regelmäßig benutzt. Das Badezimmer ist hier nicht direkt eingegrenzt, auch einfache Toilettenräume zählen zur Wohnfläche. Flure und Dielen müssen bei der Berechnung berücksichtigt werden, auch gewisse Abstellkammern. Bei Letzteren wird nicht unterschieden, ob es sich um eine Besenkammer oder nur einen Vorratsraum handelt. Solange der Raum betreten werden kann und regelmäßig genutzt wird, zählt er zur Wohnfläche. Einige Wohnungen oder Häuser besitzen Wintergärten oder Schwimmbäder. Hier gibt es eine Sonderregelung. Sind diese beiden Räume beheizt, werden sie voll in die Wohnflächenberechnung mit einbezogen, da sie das ganze Jahr über genutzt werden können. Sind Schwimmbad und Wintergarten jedoch nicht beheizt, zählen sie nicht vollständig zur Grundfläche und werden nur zu 50 % berechnet. Hier wird davon ausgegangen, dass die beiden Räume im Winter nicht genutzt werden.

 

 

Eine weitere Regelung ist für Terrassen und Balkone festgesetzt. Auch diese werden bei der Wohnflächenberechnung mit einbezogen, aber nicht voll angerechnet. Näheres zu dieser Berechnung erläutern wir in einem separaten Kapitel.

 

 

 

Was zählt nicht mit zur Wohnfläche?

 

 

 

Nicht alle Räume zählen mit zur Wohnfläche. Besonders die Zimmer, die  außerhalb der Wohnung liegen, wie etwa Geschäftsräume, werden häufig nicht berechnet. Dazu zählen Abstellräume, die sich nicht direkt in der Wohnung befinden, sondern zum Beispiel im Keller oder auf dem Dachboden. Kellerräume werden ebenso wenig berechnet wie Heizungsräume oder Waschküchen. Auch die Garage zählt nicht zur Wohnfläche, selbst wenn sie sich unmittelbar am Haus befindet.

 

 

 

Grundfläche

 

 

 

Die Grundlage der Wohnflächenberechnung ist die Ermittlung der Grundfläche. Hierbei richtet man sich vor allem nach der Größe der Räume. Auch alle fest installierten Objekte wie Möbel oder eine Einbauküche zählen mit zur Wohnfläche. Weder Möbel noch die Leisten am Boden mindern die tatsächliche Quadratmeterzahl. Nicht mit zur Wohnfläche gehören Treppen, sofern sie mehr als drei Stufen haben. Auch die Nischen von Türen oder Fenstern zählen nicht mit in die Berechnung, sofern sie weniger als 13 cm Tiefe haben. Fensternischen werden nicht berechnet, wenn sie nicht bis auf den Boden reichen.

 

 

Ein kleiner Tipp: Am besten lässt sich die Grundfläche errechnen, wenn man einen Bauplan der Wohnung oder des Hauses zur Verfügung hat. Wer trotzdem noch selbst zum Maßband greift, kann sich in den meisten Fällen an der Zimmerdecke orientieren, da hier keine Möbel beim ausmessen stören.

 

 

 

Die Höhe der Zimmer

 

 

 

Die Höhe der Zimmer spielt eine maßgebliche Rolle bei der Berechnung der Wohnfläche. Alle Räume mit über 2 m Höhe werden zu 100 % angerechnet, bei einer Höhe von 1 bis 2 m zählen sie nur noch 50 %. Bei weniger als 1 m Raumhöhe gehört die Grundfläche nicht zur Wohnfläche.

 

 

 

Terrassen und Balkone

 

 

 

Die Wohnfläche einer Terrasse ist nicht immer leicht zu berechnen. Je nachdem, wann der Mietvertrag abgeschlossen wurde, wird die Terrasse anteilig bei der Ermittlung der Wohnfläche berechnet. Mietverträge, die vor dem 1.1.2004 geschlossen wurden, haben die zweite Berechnungsverordnung zur Grundlage, in der die Terrassen zu 50 % der Grundfläche in die Wohnflächenberechnung einfließen. Hierbei gibt es Ausnahmen, beispielsweise wenn abweichende Maße bestehen oder die Vertragspartner eine andere Berechnungsmethode verwendet haben. Wurde der Mietvertrag nach dem 1.1.2004 abgeschlossen, gilt wieder die Wohnflächenordnung. Hier zählen Terrassenflächen  zu 25 % bis 50 % der Grundfläche in die Wohnflächenberechnung ein.

 

 

 

Dachschrägen

 

 

 

Auch Dachschrägen werden nicht zu 100 % bei der Wohnflächenberechnung einkalkuliert. Hier spielt vor allem eine Rolle, wie hoch die Dachschräge ist. Ist diese unter 1 m Höhe, wird sie bei der Wohnflächenberechnung nicht einbezogen. Bei einer Höhe von 1 bis 2 m, zählen sie ebenso wie die Terrasse zu 50 %. Erst ab einer Höhe von 2 m gilt die Dachschräge als voll anrechenbar und damit zu 100 % als Wohnfläche.

 

 

 

 

Unterschiede der Wohnflächenverordnung zur DIN 277

 

 

 

In seltenen Fällen kommt die DIN 277 als Grundlage der Berechnung der Wohnfläche infrage. Da hierbei in der Regel eine größere Wohnfläche ermittelt wird, ist die Berechnung nach der DIN-Norm 277 für Mieter eher von Nachteil. Zum einen liegt es daran, dass die Brutto-Grundfläche der Außenmaße einer Immobilie als Berechnungsgrundlage verwendet wird. Abgezogen hiervon werden Wände und Pfeiler, damit die tatsächliche Funktionsfläche übrig bleibt. Im Unterschied zur Wohnflächenverordnung zählen bei der DIN 277 auch Balkone, Kellerräume und Dachschrägen zu 100 % zur Wohnfläche. Dadurch ergibt sich generell eine größere Quadratmeterzahl. Wie bereits erwähnt ermittelt man in der DIN 277 Nutzflächen und keine Wohnflächen. Also wird die DIN 277 im gewerblichen Bereich angewendet.

 

 

 

II. Berechnungsverordnung

 

 

 

Die zweite Berechnungsverordnung kommt vor allem bei Mietverträgen infrage, die vor dem 1.1.2004 abgeschlossen wurden. Hier werden Balkone zu 50 % angerechnet, ebenso die Wintergärten. Während es bei der Wohnflächenverordnung keinen Abzug für Putz gibt, beinhaltet die Zweite Berechnungsverordnung einen pauschalen Abzug in Höhe von 3 % für Putz sowie einen zehnprozentigen Pauschalabzug für Gebäude mit nur einer Wohneinheit. Bei der Zweiten Berechnungsverordnung werden keine Schornstein und Pfeiler berücksichtigt und auch die Flächen unter Treppen werden mit einbezogen, selbst wenn sie eine Höhe von unter 2 m haben.

 

"Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178), zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346), in der jeweils geltenden Fassung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden." Quelle : Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz / Berlin

 

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